제이킴 파타야 부동산에 새로 합류한 김실장 인사드립니다.

안녕하십니까? 올해 중반부터 새로 합류하여 제이킴 대표를 대신해 실무를 맡고 있는 김익상
실장이라고 합니다. 현재 제이킴 파타야 부동산의 제이 킴 대표는 올해 사세 확장에 따른 새로운
투자 사업 부문에 집중하기 위해 그동안 담당​해온 부동산 업무를 저에게 인수인계한 후 해당 사업에
전념하고 중이고 지금은 제가 부동산과 관련 전반적인 업무를 담당하고 있으니 부동산 관련 상담 및
문의는 제게 바로 연락주시면 되겠습니다.

그리고 현재 대대적인 웹사이트 개선 작업이 진행중이어서 새로운 글 업데이트가 늦어지고 있으니
당분간 새로운 소식은 아래 링크된 제이킴 파타야 네이버 블로그에서 확인 부탁드립니다.

감사합니다.

제이킴 파타야 부동산, 네이버블로그 (naver.com)

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파타야 콘도 매매 주의 사항, 파타야 콘도 투자 고려 사항

태국은 코로나를 엔데믹으로 전환하면서 사실상 코로나 종식을 선언하고 태국 입국 절차를 대폭 간소화 시켰습니다. 이에 따라 한국인 관광객을 포함한 많은 외국인 관광객이 태국을 방문하고 있습니다.

지난 몇 달간 부동산 문의도 대폭 증가했는데요, 가장 많은 문의는 파타야 부동산 투자, 매매였습니다. 해외 부동산 투자라고 하면 너무 광범위하고 태국을 벗어난 주변국은 제가 전문성이 떨어짐으로 언급을 삼가도록 하겠습니다. 제이킴은 태국 부동산, 특히 파타야 부동산에 전문화되어 있습니다.

파타야 부동산에서 한국 고객들에게 가장 인기 있는 매물은 콘도미니엄 (콘도)과 빌라 (풀빌라)가 주를 이루고 있습니다. 빌라는 아직까지 외국인 본인 명의로 매매가 허용되지 않기 때문에 법인 설립이 필요합니다. 빌라는 국제 학교 (리젼트, 럭비, 타라파타나등), 골프장, 시암컨츄리 클럽, 나좀티엔 해변가 등에 주로 위치하고 있으며, 국제 학교나 은퇴 목적으로 매수가 주로 이루어지고 콘도에 비해 상대적으로 저렴한 가격과 시세차익이 보다 낫다는 장점이 있지만 법인 설립이 선행되어야 한다는 단점이 존재합니다. 참고로 제이킴 파타야 부동산에서는 빌라 구매 시 법인 설립이 무료입니다.

콘도는 파타야 북부 웡아맛 해변, 파타야 해변, 좀티엔, 나좀티엔 해변가에 주로 자리하고 있으며, 위치, 시행사, 퀄리티에 따라 매우 다양한 콘도가 있습니다. 고객들에게 비교적 익숙한 콘도로는 리베라, 아롬, 원스, 뷰탈레이, 아쿠아, 시터스, 안드로메다, 리플렉션, 라구나, 노스포인트 등이 될듯한데요, 파타야에는 다수의 콘도들이 이미 존재하고 있고 좀티엔 해변과 프라땀낙에는 신규 콘도들이 시공을 시작했거나 계획 중인 곳들이 있습니다. 파타야는 2021년까지만 해도 수요가 공급을 앞서는 상황이었지만 당연하게도 코로나 기간 동안 공급이 수요를 앞서는 상황이 발생했습니다. 이유는 대부분의 파타야 콘도 시행사들은 신뢰와 계약 이행을 위해 공사 중단 없이 진행되었기 때문으로 생각됩니다. 실제 좀티엔 코파카바나, 리베라 모나코, 리베라 오션 드라이브, 하이스 홀딩스 밀레니엄, 원스 콘도 등이 완공과 등기 이전을 앞두고 있습니다.

본론으로 들어가서, 파타야 콘도는 현재 수요보다 공급이 높은 상황이고 환율도 좋은 편이 아니기 때문에 매매가 원활하지 않습니다. 저는 파타야 콘도 투자 문의를 상담할 때면 파타야는 이하 태국 EEC 프로젝트 방콕 – 파타야 고속철, 파타야 모노레일, 파타야 우타파오 국제공항 등과 심지어 이제는 파타야 카지노도 의회에서 심각하게 논의 중으로 중, 장기 투자 관점으로는 괜찮다고 말합니다. 하지만 지금은 투자보다는 휴양, 교육, 은퇴 목적 혹은 임대 수익 목적으로 파타야 콘도나 빌라를 구매하는 게 낫다고 조언합니다. 그리고 무엇보다도 콘도를 구매할 때는 시행사 선택과 위치 선택이 필요합니다.

파타야에서 제이킴입니다.

원스 콘도 프로모션, 콘도 구매하면 엘리트 비자가 무료, 원스 콘도 임대 보장,

12월 완공을 앞두고 외, 내장 공사가 한창인 원스 파타야 콘도입니다. 오픈은 내년 1월로 예정되어 있는데요 2월보다 늦어지지는 않을듯합니다. 그리고 쇼룸 왼쪽으로는 힐튼 가든인 호텔 공사가 한창이며, 완공은 2024년으로 예정되어 있습니다.

파타야는 우기 시즌이라 최근 비가 자주 내리고 있어 외부 공사는 중단되는 경우가 종종 있는데요, 내부 공사는 계속 진행 중입니다.

지금은 고객분들이 원하면 예약과 함께 구매하고자 하는 실제 콘도 유닛을 직접 확인할 수 있습니다. 하지만 우천시에는 고객 안전 문제로 공사 현장은 출입이 제한될 수 있습니다.

원스 콘도 20층 실사, 파타야 베이뷰 & 램차방 뷰.

원스 콘도의 매매가는 3.5 밀리언 바트대에서 시작되며, 스튜디오룸, 원 베드 룸, 투 베드 룸, 펜트하우스 콘도를 구매할 수 있고 외국인 쿼터로 한국인 본인 명의로 구매가 가능합니다. 즉, 양도도 자유롭고 기간 제한 없이 평생 보유 콘도입니다.

모든 콘도에는 가구 및 가전제품 (스튜디오/ 원베드 세탁기 불포함)이 완비되어 있습니다.

파타야에서 제이킴입니다.

저층이지만 그래도 럭셔리한, Low floor but still luxury, 리플렉션 콘도

파타야 좀티엔 해변 끝자락에 자리한 리플렉션 콘도입니다. 시내와 가까우면서도 조용한 콘도로 수영장, 사우나, 피트니스, 정원, 바비큐 라운지 등 편의 시설까지 두루 잘 갖추어져있어 은퇴 및 가족 휴양 고객들께 인기 있는 콘도 프로젝트입니다.

이 콘도에는 발코니, 거실, 두 개 부엌, 그리고 세 개의 침실과 세 개의 욕실 및 화장실이 갖추어져있으며 메이드 룸이 따로 구비되어 있습니다. (3.5 베드 룸). A 타워에 위치하고 있어 2층이지만 3층 같은 느낌이며, 거실 및 침실에서도 파노라믹 한바다 경치를 감상할 수 있습니다. 매매가는 6억 8천만 원대로 시장가보다 비교적 저렴합니다.

파타야는 휴양 도시라는 특성상 3베드 룸을 보유한 콘도 프로젝트가 많지 않습니다. 하지만 최근 가족 단위 이민 및 휴양객 증가로 3베드 룸 콘도 수요가 늘고 있어 장기 투자 용도로 보유해도 좋습니다. 이 콘도는 외국인 쿼터로 한국인 본인 명의나 자녀 명의로도 구매가 가능합니다.

현재 이 콘도에는 모든 가구와 가전제품이 구비되어 있어 계약 후 즉시 입주가 가능합니다.

파타야에서 제이킴입니다.

좀티엔 비치프런트 시터스 콘도, 콘도 핫 세일

고퀄 콘도, 파타야 시터스 비치프런트 콘도

파타야 좀티엔 해변가에 위치한 시터스 콘도미니엄 컴플렉스 (Cetus Condominium Complex)입니다. 시터스 콘도는 2014년에 오픈하였으며 49층 높이에 310개의 비교적 적은 수의 유닛을 갖추고 있습니다 (보편적으로 40층 높이 콘도는 400개 유닛 보유, 여기에서 콘도 유닛 개수가 늘어날수록 편의 시설이 부족하고 유닛 개수가 줄어들수록 콘도의 평수와 편의 시설의 퀄리티가 높아짐). 물론 두 개의 공용 수영장, 피트니스, 요가 룸, 사우나, 정원, 실내, 외 주차장 등의 기본 시설도 두루 갖추고 있습니다.

시터스 콘도의 20층 정면 바다 뷰의 이 콘도는 55 스퀘어 미터 (18.15평)의 크기에 거실과 침실이 슬라이딩 도어로 구분되어 있는 원 베드 룸 콘도입니다. 외국인 쿼터로 한국인 본인 명의로 구매가 가능하며, 매매가는 2억 3천만 원대로 평균 매매가보다 저렴합니다. 세금 및 명의 이전 (등기 이전) 비용은 매수인, 매도인이 절반씩 부담합니다.

비교적 큰 크기의 원 베드룸 콘도로 고객 만족도가 매우 높습니다. 시터스 콘도의 시행사는 에라스, 안드로메다, 에퍼스 콘도를 시행하였으며, 현재 아롬 콘도를 신규 분양하고 있는 만큼 신뢰도가 높습니다.

파타야에서 제이킴입니다.

고급 호텔 느낌의 더 코브 콘도

파타야 럭셔리 콘도, 더 코브

파타야에서도 대표적인 고급 콘도 프로젝트로 잘 알려진 (-사실 시행사 홍보 부족으로 생각보다 잘 알려져 있지 않음;;) 암튼 웡아맛 해변가에 위치한 더 코브 (THE COVE) 콘도미니엄입니다. 등 큰 타워 형태의 매우 아름다운 디자인과 수영장, 사우나, 피트니스 등의 편의 시설까지 두루 갖추고 있습니다. 이 콘도는 독특한 외관 덕분에 호텔로 종종 오해를 받고는 합니다;;;;

일층 수영장은 해변과 맞닿은 느낌을 주고 특히 석양 무렵에는 황홀한 경치를 즐길 수 있습니다~

코브 콘도에는 온 베드, 투 베드, 쓰리 베드, 그리고 펜트하우스가 있으며 모든 룸 타입이 크게 빠져있고 대부분의 유닛의 발코니와 욕실에는 자쿠지 및 욕조도 구비되어 있습니다.

두 개의 침실과 두 개의 욕실 및 화장실을 갖춘 55평대 콘도로 매매가는 6억 4152만 원이며 임대는 월 8만 파트입니다. 6층에 위치하고 있어 전면 바다 뷰이며 발코니에는 자쿠지가 욕실에는 욕조까지 구비되어 있습니다. 이 콘도는 가구 및 가전제품이 완비되어 있어 계약 후 즉시 입주가 가능합니다.

참고로 고객분들의 피드백을 보면 이 콘도가 한국 분들 취향에 매우 가깝다고들 합니다~

파타야에서 제이킴입니다.

파타야 펜트하우스 콘도 구경, 반플라이핫 웡아맛 콘도

비가 내려도 운치 있는 파타야 해변가 콘도, 반이 플라이 핫 콘도

-매우 오랜만에 나오는 임대 매물인 파타야 북부 웡아맛 해변가의 반플라이핫 (BAAN PLAI HAAD) 콘도의 펜트하우스 구경에 나서봅니다~

파타야 북부의 웡아맛 혹은 나끄아 해변가에 위치한 반플라이핫 콘도입니다. 이 지역은 일반 관광객보다는 주재원과 가족 단위의 휴양객들에게 더 잘 알려져 있으며, 진리의 성전 (The Sanctuary of Truth), 파타야 수산 시장 (Seafood Market), 터미널 21 백화점 등이 인접해있어 뷰도 좋고 편리합니다.

반플라이핫 콘도에 펜트하우스가 무려 3년 만에 임대 매물로 나왔습니다. 하지만 역시나 일주일도 안돼서 다시 장기 임대가 예정되어 있습니다;;;;

못 먹는 감 구경이라도 해보시죠~

반플라이핫 콘도의 펜트하우스는 인피니트 수영장, 피트니스, 사우나가 있는 30층과 31층에 위치하고 있으며, 복층 (Duplex) 구조에 세 개의 침실과 세 개의 욕실 및 화장실이 구비되어 있습니다.

파타야 해변가 콘도들은 수려한 풍경 덕택에? 집 순이, 집돌이 되기에 정말 좋다는 소문이 있네요;;;

태국 콘도 유일?의 인클라인 에스컬레이터를 타고 해변까지 편하게 이동할 수도 있고 수영장이 있는 이쁜 정원을 따라 계단을 이용해서 해변으로 내려갈 수 있습니다.

반플라이핫 콘도에는 원베드, 투베드, 쓰리베드룸 타입이 있으며, 임대와 매매 모두 가능합니다.

파타야에서 제이킴입니다.

파타야 럭셔리 콘도 분양, 파타야 리베라 모나코 콘도

파타야 좀티엔에 위치한 글래머러스한 리베라 모나코 콘도미니엄 (Rivera Monaco Condominium)입니다. 리베라 모나코는 총 40층의 높이에 412개의 유닛을 보유한 리베라 그룹의 세 번째 럭셔리 콘도 프로젝트입니다. 리베라 그룹은 파타야에서 팜 웡아맛, 리베라 웡아맛, 리베라 좀티엔 콘도를 성공리에 완공, 오픈했고 현재 리베라 모나코와 리베라 오션 드라이브 콘도의 완공을 눈앞에 두고 있습니다.

리베라 모나코 콘도는 오는 4분기에 오픈을 목표로 인테리어 공사가 한창입니다. (리베라 모나코 콘도는 가구 및 가전제품 완비)

리베라 모나코 콘도는 스튜디오, 원 베드 룸, 투 베드 룸 그리고 펜트하우스 콘도로 구성되어 있고 테마파크 형식의 세 개의 공용 수영장, 피트니스센터, 스카이 가든, 사우나, 호텔식 로비 등의 편의 시설을 두루 갖춘 고급 콘도입니다. 특히 46 스퀘어 미터 (15.18평) 와 투 베드 룸 유닛에는 자쿠지까지 구비되어 있어 편안함과 아늑함을 한층 더 만끽할 수 있습니다.

스튜디오 콘도 2.3 밀리언 바트 (8천2백만 원대)부터 분양가가 시작되며 분할 납부가 가능하며, 4월 예약 고객님은 25프로까지 할인이 가능합니다!

파타야에서 제이킴입니다.

파타야 콘도 구매시 영주권 취득 가능? 태국 정부의 새로운 부동산 정책 발표

태국 CESA (경제 상황 관리 센터)는 2020년 9월 발표로 스마트 비자 확대와 콘도 구매시 영주권 획득 가능 여부를 논의

  • 지난주에 발표된 내용으로 태국 정부의 외국인의 태국내 부동산 구매와 투자를 촉진하기위해 활발하게 논의중인 현재 기업가, 투자자들에게 주어지는 스마트 비자를 확대 하고 콘도등의 부동산 구매시에 영주권 획득을 가능하게하는 논의가 이루어지고있습니다.

The Thai property market blinked this week after the newly-established government committee, Centre for Economic Situation Administration (CESA), announced that purchasing a condominium unit in your own name could secure that much-vaunted prize – permanent residency. CESA was set up by prime minister Prayut Chan-ocha last month to steer the country economically through the coronavirus pandemic.

태국 부동산 시장은 이번 주 새로 설립된 정부위원회인 경제 상황 관리 센터 (CESA)가 본인 명의로 콘도를 구입하면 영주권을 확보할 수 있다고 발표했습니다. CESA는 지난달 코로나 바이러스 전염병으로 인해 타격을 받은 국가 경제를 되살리기 위해 쁘라윳 찬-오차 총리가 설립한 국가 기구입니다.

Permanent residents are a privileged group of foreigners who have no final date in their passport by which they must leave the country or apply for an extension of stay. They are not be confused with holders of long-term visas such as Elite cards , work permits or one year renewable permits for retirees, students and those with Thai wives or dependants. Permanent residency is discretionary, subject to numerical limits and is usually reserved for those with a good track-record in Thailand of working diligently and/or having contributed significantly to the welfare of Thai people as a whole. No more hassle with the immigration bureau is seen as a principal plus and no more 90 days reporting.

태국 영주권자는 입, 출국이 자유로우며 체류 기간 연장을 신청하지 않아도 되는 특권을 가지는 외국인 그룹으로 엘리트 멤버십 회원, 취업 비자 소지자, 은퇴 이민자, 학생 및 태국인과 결혼 (NON – O) 등의 매년 갱신해야 하는 장기 비자 소유자와는 다른 카테고리에 있습니다. 영주권은 임의적이며 매년 각 국가당 100명으로 숫자 제한이 적용되며 취업 비자 3년 이상 혹은 태국 국민 전체의 복지에 크게 기여한 사람 (투자 이민)들에게 주어집니다. 또한 영주권자는 출입국 관리국에 번거로운 절차를 거치지 않아도 되고 90일 신고 의무도 없습니다.

Firstly, the CESA announcement is “in principle” not a done-deal. Moreover, the same promise has been made before but wasn’t delivered. 30 years ago, when foreign ownership of condominium units was first allowed, the suggestion of “no further need of visas” was raised and then forgotten. Instead, the one year retirement extension of stay was soon introduced as a much-weaker alternative.

우선, CESA 발표에 따르면 “원칙적으로”완료된 거래가 아닙니다. 더욱이 이전에 같은 약속을 했지만 전달되지 않았습니다. 30 년 전 처음으로 콘도미니엄의 외국인 소유가 허용되었을 때“비자 필요 없음”이라는 제안이 제기된 후 잊혔습니다. 대신, 1 년짜리 은퇴 체류 연장이 대안으로 도입되었습니다.

Another later move in 2014 was the introduction of a revamped investment visa which offered a renewable one year permit, subject to buying one or more condominium units totalling at least 10 million baht.Alternatives included buying Thai bonds to that amount or depositing the same sum, or more, in a fixed deposit account in a Thai bank. There was also a requirement at the time to obtain a letter from Thailand’s Board of Investment and to ensure you bought your unit or units directly from the developer. Not a third party.

2014 년의 또 다른 조치로는 갱신 가능한 1 년 체류 허가를 제공하는 개정된 투자 비자의 도입으로, 한 개 혹은 그 이상의 콘도를 총 10 밀리언 바트 (3억 7천270만 원) 상당의 매물 구매 시 주어졌습니다. 또 다른 대안으로는 10 밀리언 바트 금액만큼 태국 채권을 구매하거나 태국 은행의 고정 예금 계좌에 10 밀리언 바트 이상을 입금하는 것이 포함되어 있었으며, 당시에는 태국 투자 위원회로부터 우편물을 받고 본인 명의로 매물을 구매했는지 확인해야 하는 요구 사항도 있었습니다.

The CESA, in its September 2020 announcement, also specified that the new owner must not mortgage, sell or transfer ownership of the condominium for at least five years. Obviously, this pushes your application for permanent residency well into the 2020s. So any foreigner currently stranded outside Thailand and desperate to return – and there are many as Thai embassies round the world would verify if they were not sworn to silence – should delay becoming a significant investor of Thai property before the detail is known and certified.

2020년 9월 발표에서 CESA는 새로운 콘도 소유주는 최소 5년의 기간 동안 모기지를 사용하지 못하고, 판매 및 양도해서는 안 된다고 명시하였습니다. 이는 2025년께에나 영주권 신청을 가능하게 합니다. 그래서 영주권을 목적으로 태국 부동산을 투자하는 경우에는 증명서 발급과 정부의 자세한 발표를 기다려야 합니다.

In a related announcement, the CESA announced that they wanted to boost investment further by, again “in principle”, amending the guidelines for the SMART visa introduced in 2018. This is a 4-year permission designed to attract highly skilled manpower and investors to accelerate the development of the country’s targeted, new-technology industries. It is offered to foreign experts, executives, entrepreneurs and investors who will promote the 13 S-Curve industries. The visa is not widely known, but is used in the export-oriented Eastern Economic Corridor in three provinces including Chonburi.

관련 발표에서 CESA는 2018 년 도입된 SMART 비자 지침을 다시“원칙적으로”수정함으로써 투자를 더욱 확대하겠다고 발표했습니다. 스마트 비자는 고도로 숙련된 고급 인력과 국가 경제 발전을 위한 투자자와 새로운 기술 산업 분야의 인력들에게 4년 체류 허가를 내어주는 것을 말합니다. 이는 외국인 전문가, 임원, 사업가 및 투자자들에게 제공되었습니다. 이 스마트 비자는 널리 알려지지는 않았지만 촌부리주를 포함한 동부 경제 회랑 (EEC 4.0, 파타야를 비롯한 태국 동부의 차층사오주, 촌부리주, 라용주)의 수출 지향적인 주에서 사용되었습니다.

The SMART visa is the only one available for use in Thailand that does not separately require a work permit. Although complex to obtain and requiring the involvement of several government departments, including the Board of Investment and the immigration bureau, SMART offers many bonuses including the right of the holder’s immediate family to work openly without separate documentation. Nor is there a 90-day reporting requirement. Hurrah again!

The CESA is now suggesting that SMART should be available for economic areas beyond new technology, including independent experts or even nomads who don’t have employment contracts here. One suggestion is investment in the hospitality and hotels industry. The committee is also calling for the relaxation of the SMART entry rules which currently require degree level qualifications to submit an application. Many rich people aren’t academics.

Although the CESA recommendations in condominium purchasing and new technology visas aren’t of much interest to foreigners whose preoccupation in Pattaya is the closing time of pubs and finding a hearty meal for under 200 baht, they do underscore how the eastern seaboard is changing fast.

스마트 비자는 취업 비자 없이 태국 내에서 일을 할 수 있는 유일한 비자입니다. 스마트 비자 보유자의 직계가족 또한 일을 할 수 있으며 90일 보고 의무도 없습니다. 이제 CESA는 신기술 분야뿐만 아니라 호텔 및 숙박 서비스업 등의 경제 영역에서도 스마트 비자를 사용할 수 있어야 한다고 제안하고 있습니다. 또한 현재 대학교 학위 자격을 요구하는 스마트 비자 규칙을 완화하기를 바라고 있습니다. 콘도 구매 및 스마트 비자에 대한 CESA의 권장 사항은 태국 동부 해안 지역이 빠르게 변화하고 있음을 강조하고 있습니다.

파타야에서 제이킴입니다.